Miles de españoles están abandonando los inmuebles en los que han vivido los últimos años en busca de refugio a las afueras —cuyos precios crecen incluso más rápido que los del centro—, de donde también tendrán que salir en tres años. Y lo peor es que el fenómeno de expulsión no ha hecho más que comenzar...

"(...) el golpe más duro lo están recibiendo los inquilinos que firmaron justo antes de la reforma de la LAU en 2013 y cuyos contratos de cinco años expiran ahora. Este grupo se enfrenta a un mercado completamente distinto al que conoció: Madrid, la ciudad más poblada, es un 32% más cara, mientras que Barcelona, que tiene el metro cuadrado de alquiler más caro de España, se anota una subida del 48% en tres años. 

 Esto significa, a grandes rasgos, que si usted vive en la Ciudad Condal y paga 800 euros, su casero le negociará la renovación a partir de 1.150. Y algunos caseros no se lo piensan demasiado.

Así, miles de españoles cuyas rentas siguen en los niveles de la crisis están abandonando los inmuebles en los que han vivido los últimos años en busca de refugio a las afueras —cuyos precios crecen incluso más rápido que los del centro—, de donde también tendrán que salir en tres años. Y lo peor es que el fenómeno de expulsión no ha hecho más que comenzar, pues los expertos coinciden en que nos encontramos en los albores de la recuperación y que el precio del alquiler todavía no ha tocado techo.

Este periódico ha consultado a distintos agentes del sector inmobiliario, así como a expertos independientes, acerca de si ha llegado el momento de intervenir el mercado del alquiler en favor de los ciudadanos. La respuesta, claro, depende de a quién se pregunte. (...)

Los inquilinos de Barcelona, que soportan la mayor presión de todo el país, creen que el detonante de los alquileres ha sido la reforma de la LAU: "El cambio legislativo de 2013 no lo pidió nadie. Ni la Cámara de la Propiedad, ni siquiera el colegio de administradores de la propiedad tenía esta petición, porque esta es una reforma hecha a medida de la banca, que en 2013 estaba hasta arriba de inmuebles y no sabía cómo darles salida. 

Además, se eliminó la referenciación al IPC a la hora de actualizar los contratos, dando rienda suelta a la especulación más salvaje”, continua Palomera. "Nos vendieron que la ley iba a flexibilizar el mercado, que iba a hacer crecer el parque de vivienda y a bajar los precios, y al final ha sucedido que no hay más oferta, pero los precios están disparados y las socimis se han hecho con un montón de inmuebles". 

Los pisos propiedad de los bancos y fondos de inversión inmobiliaria se han convertido en el bulto sospechoso de todas las comunidades de vecinos de España, que se han familiarizado a la fuerza con el Registro de la Propiedad en su afán de poner nombre a los inmuebles vacíos. A las socimis se las culpa de estar detrás de fenómenos como la turistificación, los narcopisos y el alza de precios en el mercado. 

“En 2012 se allanó el camino para que las socimis entrasen en tromba en España al eximirles del impuesto de sociedades. Ahora, solo en España, tenemos dos socimis en el Ibex y otras 40 en el Mercado Continuo. 

Son sociedades que buscan la máxima rentabilidad en el menor tiempo posible, de modo que terminan creando una burbuja. Por ejemplo, se nota mucho en los anuncios de pisos: estos fondos, que funcionan con intermediarios, siempre ponen precios fuera de mercado, tratando de empujar el techo hacia arriba”, relatan desde el Sindicat de Llogaters.

Al respecto, es llamativo el caso de Raquel, una usuaria de Airbnb que tenía 150 pisos en alquiler turístico en la zona de Lavapiés, en Madrid. Los vecinos organizaron una batida el verano pasado para encontrar a la vecina misteriosa y finalmente descubrieron que Raquel era un sobrenombre utilizado por una de las empresas de Wyndham Worldwide, la mayor cadena hotelera del mundo. O el del inmueble que desencadenó la epidemia de narcopìsos en Puente de Vallecas, una propiedad de un fondo buitre de Blackstone que no ha tenido inquilinos de pago en siete años y tampoco ha mostrado interés en desalojarlo.

 Estos fondos compraron cuando los precios estaban bajos y en muchos casos prefieren esperar a que vuelvan a subir con los inmuebles vacíos a enfrentarse a deterioros o largos desahucios. "En realidad, son los únicos que pueden permitirse tener activos sin utilización, porque en un particular es impensable. Los fondos saben que sacando pisos del mercado crean una falsa sensación de escasez que dispara los precios", dice Palomera.

En Madrid, el Sindicato de Inquilinas apuesta por ir hasta las últimas consecuencias ante un piso sin uso: “Las viviendas vacías son una irresponsabilidad tal y como está la situación. Queremos que se elabore un censo de propiedad sin inquilinos para saber la magnitud del problema. Si de verdad hay 150.000 pisos sin usar en Madrid, como se estima, es obligación de las instituciones ayudar a reformarlos, si hace falta, y sacarlos al mercado. Y, en último caso, expropiarlos, porque la vivienda no puede ser una mercancía más”.

Los últimos datos publicados, en 2012, indican que en España había en torno a 3,5 millones de casas cerradas, casi las mismas que se dedican al alquiler y un 13% del total de inmuebles. La alcaldesa Colau ha sido una de las primeras en crear un censo municipal de vivienda vacía y gravar a los propietarios, una medida impugnada por el TSJC apenas a un mes del arranque. (...)

El modelo berlinés

En cuanto a las soluciones, todos coinciden en que lo ideal es ir hacia Viena, aunque hay discrepancias sobre si hacer parada en Berlín. La capital alemana estableció en julio de 2015 la 'Mietpreisbremse', o ley de “freno del precio de alquiler”, que marcó topes en las rentas, según un índice general establecido y actualizado por un observatorio público.

 Los propietarios que cobran por encima de la media de su zona son castigados fiscalmente, a menos en el caso de que sea un piso céntrico, en una de las zonas de especial protección: en esos casos, la ciudad prohíbe incrementar el precio más de lo indicado. (...)

Berlín ha conseguido en dos años estabilizar las subidas del alquiler, que en 2012 fueron de un 33% y en 2013, del 19%, sin desalentar a los propietarios, que mantienen una oferta similar a antes de la medida. 

Barcelona es una convencida del esquema berlinés: "Estamos trabajando por mejorar el acceso al alquiler en varios frentes", dice a este periódico Josep Maria Montaner, concejal de Vivienda del ayuntamiento: "Y, en cuanto a las medidas de choque, estamos convencidos de que unos máximos como establece Berlín pueden ser una solución". (...)

El objetivo es Viena

​Si Berlín es un torniquete para frenar la hemorragia, Viena es el bálsamo que lo cura todo, el espejo en el que todas las ciudades quieren reflejarse. La capital austriaca ha conseguido rebajar un 8% el alquiler en un escenario de subidas generalizadas promocionando viviendas de altas prestaciones sin necesidad de imponer topes.

 “Casi todos coincidimos en que lo ideal es el modelo vienés, pero a veces no nos acordamos de que llevan trabajando este sistema desde los años veinte. Y que entre 1920 y 1930 promovieron 60.000 viviendas de alquiler público”, recuerda Ardura.

 A grandes rasgos, el mercado del alquiler de Viena está dividido en tercios: uno privado, uno público y otro mixto con participaciones del tercer sector. De este modo, ante una eventual burbuja de precios, es el 66% del mercado el que presiona sobre un 33%, el sector privado, para controlarlo.

 "¡Claro que nos gustaría disponer de las herramientas de las que dispone Viena! Y vamos de camino a ese modelo, lo que sucede es que es un modelo a largo plazo, que necesita de años de trabajo e inversión", explica el concejal Montaner.

 En realidad, España es, junto a Grecia, uno de los países de la Unión Europea que más lejos están del modelo austriaco. El parque público del alquiler supone el 1% del total, ocho puntos porcentuales por debajo de la media comunitaria y a años luz de Dinamarca o Reino Unido, que poseen la quinta parte del mercado. 

“Por ciudades, la situación de Madrid es mucho peor que la de Barcelona, porque la capital nunca ha tenido una estructura de vivienda pública para alquilar, y lo poco que tenía, lo vendió en la crisis.  (...)

 El profesor Ardura es favorable a la ampliación, pero pide más regulación: "No tiene sentido una inversión pública sin control. En Madrid hemos rehabilitado varios barrios del centro, como Malasaña o Lavapiés, con el dinero de todos y, acto seguido, los propietarios han sacado los pisos a la venta por el doble que antes o han disparado los alquileres. Hemos invertido un capital público y no hemos obtenido ninguna contrapartida”. 

También le ve un potencial limitado a la medida: "A Barcelona están llegando socimis con un poder adquisitivo que, con facilidad, puede exceder la capacidad económica del ayuntamiento, entonces esto es una lucha desigual. Además, no tributan nada, de modo que ven la inversión como un caramelito”.

Para el Sindicat de Llogaters, la clave es que el Gobierno central sume fuerzas con los municipios: "La ampliación del parque de vivienda de alquiler social tiene que depender del Estado. Es el Gobierno central el que tiene que dotar a los ayuntamientos de fondos para desarrollar sus parques, porque en este momento está dedicando solo un 0,065% del presupuesto a la vivienda”.  (...)

Hemos rescatado a un montón de cajas de ahorros y no nos han dado nada. ¿Por qué esos inmuebles no pasaron a estar gestionados por sus respectivos ayuntamientos? En este escenario, en el caso de las pequeñas ciudades, estaríamos hablando de alquileres en torno a 50 euros”.                (Alfredo Pascual, El Confidencial, 19/02/18)